Membuka naskah hukum...
Studi Hukum Agraria Indonesia
Dari dominium plenum Romawi hingga pemisahan horisontal UUPA 1960 — eksplorasi mendalam tentang hak ruang vertikal.
Cuius est solum, eius est usque ad coelum et ad inferos — hak tanah bersifat mutlak, mencakup ruang hingga ke langit dan ke dalam bumi. Konsep ini menjadi dasar pemikiran awal tentang kepemilikan vertikal.
Ilustrasi konsep dominium Romawi
Undang-Undang Pokok Agraria membatasi hak atas tanah hanya untuk kebutuhan yang berkaitan langsung dengan penggunaan tanah. Hak bersifat terbatas dan memiliki fungsi sosial — tidak absolut lagi.
Ruang udara dan bawah tanah tidak sepenuhnya dimiliki individu. Pembatasan hak muncul karena kepentingan umum — MRT, mal bawah tanah, jaringan utilitas, dan infrastruktur vertikal menuntut pemisahan hak.
Dasar Hukum Utama
UU No. 5/1960
Siapa yang sebenarnya berhak memiliki ruang di bawah tanah jika di atasnya sudah ada pemiliknya?
Ruang yang berada di atas permukaan tanah yang digunakan untuk kegiatan tertentu yang penguasaan, pemilikan, penggunaan dan pemanfaatannya terpisah dari penguasaan, pemilikan, penggunaan, dan pemanfaatan pada bidang tanah.
Sumber: Pasal 1 Angka 5 PP 18 Tahun 2021
Ruang yang berada di bawah permukaan tanah yang digunakan untuk kegiatan tertentu yang penguasaan, pemilikan, penggunaan dan pemanfaatannya terpisah dari penguasaan, pemilikan, penggunaan, dan pemanfaatan pada bidang tanah.
Sumber: Pasal 1 Angka 6 PP 18 Tahun 2021
Landasan filosofis induk — Pasal 4
Payung hukum perubahan (Cipta Kerja)
Aturan dasar pendaftaran dan hak
Penataan Ruang — batas pembangunan
Ruang di atas permukaan tanah dimanfaatkan terpisah dari tanah dasar untuk infrastruktur vertikal atau horizontal.
Lapisan ruang di atas tanah yang haknya dapat terpisah dari hak tanah dasar atau lapisan lainnya.
Satuan ruang lainnya yang haknya terpisah dari hak tanah, termasuk unit-unit dalam bangunan bertingkat.
< 30 meter dari permukaan
Ruang bawah tanah yang masih di bawah permukaan dan menyatu secara struktur dengan hak atas tanah permukaan. Dimiliki oleh pemegang hak atas tanah.
> 30 meter — terpisah struktur & fungsi
Ruang bawah tanah yang secara struktur dan/atau fungsi terpisah dari hak atas tanah permukaan. Biasanya lebih dari 30 meter atau sudah terlepas dari struktur fisik tanah.
Pengecualian: Jika terdapat sumber daya minyak, gas bumi, mineral, atau batu bara, tidak dapat diberikan hak atas tanah untuk RBT. (Pasal 75 PP 18/2021)
Dimulai dari pembangunan fisik: RBT (basement, terowongan, utilitas) dan RAT (bangunan atas, skybridge, jalan layang).
Wajib memiliki KKPR dan izin dari pemerintah (pusat/daerah). Mengikuti sistem OSS dan aturan daerah. Harus sesuai tata ruang.
Dapat diberi HGB, Hak Pakai, atau Hak Pengelolaan. Pemegang hak bisa berbeda dari pemilik tanah permukaan.
Wajib didaftarkan di Kantor Pertanahan / BPN. Diterbitkan sertifikat RBT/RAT dengan catatan keterkaitan tanah permukaan.
Hak atas RBT dan RAT dapat diperlakukan secara hukum seperti hak atas tanah biasa, termasuk pengalihan, perpanjangan, dan hapusnya.
Hak atas RBT atau RAT dapat dihapus dalam kondisi-kondisi berikut:
"Atas dasar hak menguasai dari Negara ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi, yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang lain serta badan-badan hukum."
Negara menetapkan hak atas tanah hanya di atas permukaan bumi. Hak dapat dimiliki individu, bersama, maupun badan hukum.
"Hak-hak atas tanah memberi wewenang untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan demikian pula tubuh bumi dan air serta ruang yang ada di atasnya, sekedar diperlukan untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah itu."
Penggunaan ruang di atas dan bawah tanah dibatasi hanya untuk kepentingan langsung — fondasi, sumur, basement pribadi.
Naskah ini disusun sebagai tugas kelompok mata kuliah Hukum Agraria
Dosen Pengampu
[ Nama Dosen ]
| No. | Nama | NIM |
|---|---|---|
| 1. | Valentina Halim | 2410211220108 |
| 2. | Praditya Rahmat Saputra | 2410211210138 |
| 3. | Ricko Samudra | 2410211210133 |
| 4. | Dhika Permana Ihsan Kusuma | 2410211210123 |
| 5. | Ahmad Munadi | 2410211210088 |
| 6. | Ronald Firza | 2410211210090 |
| 7. | M. Musyaffa Abdillah | 2410211210128 |
Valentina Halim
Ketua Kelompok
Ricko Samudra
Sekretaris
Fakultas Hukum — Universitas Lambung Mangkurat — Semester IV — 2026